Kargo Gönderim Saatleri;
Kartlarına Taksit
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Vergisel Ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşleri
Vergisel Ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşleri
Şenol TURUT
Sayfa Sayısı
:
528
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2009
ISBN NO
:
9786055929183
2.600,00
TL Dr. ŞENOL TURUT 1972 yılında erzurumda doğan Şenol TURUT İstanbul Şehremini Lisesi ve Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi İşletme Bölümü mezunudur. Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Mali Hukuk Bilim Dalında, "Yıllara Yaygın Yurtiçi İnşaat To<ıhhüt İşlerinin Vergilendirilmesi" konulu teziyle Sek lisansını; yine aynı bölümde, "Türk Vergi a Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat İşlerinin Vergilendirilmesi" teziyle de doktorasını tamamlamıştır. 1996 yılında BDO DENET bünyesine katılan ve.halen bu firmada SMMM unvanıyla mesleki faaliyetlerine devam eden TURUT′un; vergisel konularda, bilimsel dergilerde ve gazetelerde yayınlanmış pek çok makalesi bulunmaktadır. ÖNSÖZ Konut ve işyeri ihtiyacının artmasına paralel olarak, toprağın aşırı derecede kıymetlenmesi, konut ve işyeri inşaatlarının büyük kısmını "arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı"(′′arsa karşılığı inşaat") sistemi içerisine çekmekte ve sistemde ciddi rantlar söz konusu olmaktadır. Bu denli önemli bir sektörün vergilendirilmesinde ise tamamen karmaşa hakimdir. Çalışmamız ekonomimizde yadsmamayacak bir büyüklük arz eden bu işlerin vergilendirilmesi hususuna bir nebze de olsa katkı sağlamak amacı taşımaktadır. Bu vesileyle konunun hukuksal boyutu da detaylarıyla irdelenmiştir. Bu çalışma, doktora tezi olarak hazırlanmış ve 27.9.2007 tarihinde, Prof. Dr.Ömer Faruk BATI R EL, Yrd. Doç. Dr. Veysi İhsan SEVİĞ, Yrd. Doç. Dr. A. Bumin DOĞRUSÖZ, Doç. Dr. Gülsen GÜNEŞ ve Doç. Dr. Hakan ÜZELTÜRK′den oluşan jüri tarafından oybirliği ile kabul edilmiştir. Lisansüstü eğitim sürecimin her aşamasında değerli katkılarını esirgemeyen sayın hocam ve tez danışmanın Yrd. Doç. Dr. A. Bumin DOĞRUSÖZ′e ve çalışmamı dikkatle değerlendirme zahmetlerini gösteren jüride bulunan hocalarıma değerli görüş, eleştiri ve önerileri için teşekkürlerimi sunarım. Uzun ve yorucu bu çalışma dönemimde sabır ve desteğinden dolayı eşim Zühal TURUT′a çok teşekkür ederim. Bu vesileyle, değerli fikirlerinden her zaman istifade ettiğim, BDO DENET camiasındaki üstadlanma; özellikle Sn. Mehmet MAÇ ve Sn. Erdoğan SAĞLAM′a sonsuz şükranlarımı sunarım. Son olarak, bu çalışmanın yayınlanması için gösterdikleri destek ve ilgi için Yaklaşım Yayınlarının değerli yöneticilerine; Sn. Prof. Dr. Şükrü KIZİLOT′a, Sn. Ekrem SARİSU′ya ve Kitabın sayfa düzeni yapan Sn. Cengiz ŞİMŞİR′e ve yayınevinin diğer tüm çalışanlarına teşekkür ederim. Tezlerin aynen yayınlanma geleneğine uygun olarak, Tezin orijinal yapısı bozulmamıştır. Kitabın metni esas itibariyle Tez metninden oluşmakla beraber, Tezin hazırlanmasında konunun Türkiye′de yapılan arsa karşılığı inşaat işleri ile ilgili fiili uygulamaları da dikkate alındığından, gerek arsa karşılığı inşaat işi yapan inşaat firmalarına gerekse arsasını hu şekilde değerlendiren arsa sahiplerine ışık tutacak niteliktedir. Yine, uygulamacılara faydalı olması açısından Tezde anılan önemli bazı yargı kararlan ve muktezalann ana kısımları kitaba ek yapılmıştır. İlaveten, Tez çalışmasında yer verilmesine gerek duymadığımız "harçlar hususunda, Tez′in savunmasından sonra ortaya çıkan önemli bir gelişmenin uygulamacılara aktarılabilmesi amacıyla, "harçlar" konusu bu önemli değişikliği de içerecek şekilde kitaba ek olarak konulmuştur. Ayrıca, 818 sayılı Borçlar Kanunu′nun değiştirilmesi gündemdedir. Bu amaçla uzun çalışmalardan sonra bir tasarı hazırlanmıştır. Bu tasarıda, kitabımızın birinci bölümünde yer vermiş olduğumuz "istisna akdi (eser sözleşmesi)" ile ilgili BK. 355-371. maddeleri arasında yer alan düzenlemelerde ne gibi değişikliklerin öngörüldüğü ve bu değişikliklerin bu kitabın ilgili bölümlerinde yer alan açıklamalarımızı etkileyip etkilemeyeceği kitabın güncelliği açısından önem arz ettiğinden, kitaba ek yapılarak irdelenmiştir. Çalışmanın tüm ilgililere faydalı olmasını dilerim. Dr. Şenol TURUT GİRİŞ Hızlı nüfus artışı ve özellikle küçük yerleşim yerlerinden göçler nedeniyle, nüfusun giderek kalabalıklaştığı büyük şehirlerde konut ihtiyacı da gün geçtikçe nüfusa paralel artmakta, yeterli arsa üretilemediğinden mevcut arsaların da değeri yükselmektedir. Dolayısıyla müteahhitler arsanın finansmanında zorlanmaktadırlar. Yine, özellikle konut ya da iş yeri fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde, boş arsa sahipleri ya da üzerindeki binadan daha fazla değer arz eden arsaların sahipleri de arsalarını daha iyi değerlendirmek, daha kıymetli bir veya birkaç konut ya da işyerine sahibi olmak imkanı mevcutken, böyle bir yapıyı inşa ettirecek finansmandan çoğu zaman yoksun olmaktadırlar. Tüm bu nedenler müteahhitler ile arsa sahiplerini "kat karşılığı inşaat", "arsa karşılığı inşaat", "arsa karşılığı kat yapımı" "arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı" gibi isimlerle adlandırılan bir sistem içerisinde buluşturmaktadır. Bu sistemde, arsa sahibi, arsası üzerinde müteahhidin yapacağı inşaattan kendisine kalacak olan katlara/dairelere karşılık olarak para vermek yerine arsasının belli bir kısmının mülkiyetini müteahhide geçirmektedir. Müteahhit ise, mülkiyeti kendisine geçirilen/geçirilmesi vaat edilen arsa payları karşılığında, arsa sahibinin alıkoyduğu arsa paylarına bağlanan bağımsız bölümlerin yapımını üzerine almaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibi, arsasının bir kısmını müteahhide vererek, belli sayıda konut ya da işyeri (bağımsız bölüm) sahibi olmak suretiyle, arsasını daha iyi değerlendirmekte, üstelik bu inşaat işleri için para ödemek zorunda kalmamaktadır. Müteahhit ise, arsayı finanse etmek yükünden kurtulmakta, hatta çoğu zaman inşa edeceği konutlardan / işyerlerinden kendi uhdesinde kalacak olanları daha işe başlamadan ya da işin belli aşamalarında üçüncü kişilere satarak inşaatın finansmanını da karşılamakta, bu suretle düşük finansmanla yüksek karlar elde etmektedir. Dolayısıyla, bu sistemde arsa sahibi arsasını, müteahhit ise teşebbüs gücünü en verimli şekilde değerlendirmiş olmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki tüm bu ilişkilerin kavranmasına yönelik olmak üzere uygulamada "kat karşılığı inşaat sözleşmesi", "arsa karşılığı inşaat sözleşmesi", "arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi" ya da "arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi" gibi isimlerle anılan bir sözleşme tipi ortaya çıkmıştır. Çalışmamızın konusu bu işlerin "Türk Vergi Sisteminde" vergisel durumunu irdelemek olmakla birlikte, birçok ülke mevzuatında yapmış olduğumuz araştırmalarda, söz konusu sözleşme tipine rastlanmamıştır. Aslında bu sözleşme ülkemizde uzun yılardır uygulana gelmesine rağmen, gerek sözleşmenin hukuki boyutunu gerekse tarafların vergisel durumunu tüm yönleri ile ortaya koyan kaynak sayısı da yok denecek kadar azdır. Özellikle konumuz sözleşmenin hukuksal boyutunu irdelerken dolaylı kaynaklardan ve yargı kararlarından yararlanılarak konumuza ilişkin hususlar ortaya konul- muştur. Konunun vergisel yönlerini irdelediğimiz kısımda ise. yine vergi hukukuyla ilgili genel kaynaklar ve Danıştay kararları, muktezalar ve bazı makalelerden faydalan11 mıştır. Çalışmamızda arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinde arsa sahibinin ve müteahhidin yapmış olduğu işlemler nedeniyle vergi kanunları karşısındaki durumunun ele alınması amaçlanmaktadır. Ancak, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işine ilişkin sözleşme ve hükümleri gerek konunun alt yapısını oluşturmak açısından gerekse uygulanacak vergi kurallarının belirlenmesi açısından son derece önem arz etmektedir. Dolayısıyla, çalışmamızın ilk bölümünde bu sözleşme tüm yönleri ile incelenmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde ise arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinin vergilendirilmesi hususu irdelenmiştir. Doğal olarak vergi sistemimizde pek çok vergi çeşidi bulunmaktadır. Çalışmamızın kapsamı bu işlerde gelir üzerinden alınan vergiler (Gelir Vergisi ve Kurumlar Vergisi) ve Katma Değer Vergisi ile sınırlandırılmıştır. Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinin vergilendirilmesinde asıl tereddütlü olan ve uyuşmazlık yaratan vergiler de bunlardır. Bu kısımda, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinin vergilendirilmesi hususu, ilk olarak Gelir Vergisi ve Kurumlar Vergisi açısından irdelenmiştir. Burada arsa sahibinin arsa payını müteahhide devrinin Gelir Vergisi / Kurumlar Vergisi karşısındaki durumu üzerinde durulmuş, ayrıca arsa karşılığı edindiği bağımsız bölümlerin satışı halindeki özellikli bazı hususlar irdelenmiştir. Müteahhit açısından ise arsa sahibine bağımsız bölümleri (konut yada işyeri ) devri ile finansman sağlamak için işin başında ya da inşaat devam ederken üçüncü kişilere satış vadi ya da sair suretle yaptığı bağımsız bölüm satışlarının Gelir Vergisi / Kurumlar Vergisi karşısındaki durumu ele alınmıştır. Bu kısımda son olarak yukarıda belirtilen muamelelerin arsa sahibi ve müteahhit açısından Katma Değer Vergisi karşısındaki durumu irdelenmiştir. Arsa karşılığı bağımsız bölüm yapımı işleri uygulamada son derece yaygın olarak görülmekle birlikte, vergi kanunlarımızda bu işlerin nasıl vergileneceğine ilişkin doğrudan bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Vergileme daha çok genel hükümlere dayalı olarak yapılmaya çalışılmakta, bu da bünyesinde pek çok özellikli durum barındıran bu tür işler için uygun açılımı sağlayamamaktadır. Bu nedenle arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinde gerek arsa sahibinin gerekse müteahhidin vergisel durumları son derece karmaşık bir vaziyet almıştır. Vergi İdaresinin ve Yargı Mercilerinin konunun pek çok noktasında birbirine uygun olmayan yaklaşımları da, mükellefler açısından tam bir belirsizlik ortamı yaratmaktadır. Dolayısıyla ekonomideki büyüklüğü gittikçe artan bu sektörde çoğu zaman vergisizlik hakim olmaktadır. Bu nedenle çalışmamızın gerek ilgili bölümlerinde yeri geldikçe gerekse sonuç kısmında şahsi görüşlerimize ve çözüm önerilerine yer verilmiştir. İÇİNDEKİLER BİRİNCİ BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI (KAT KARŞILIĞI İNŞAAT) SÖZLEŞMELERİ 1. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, NİTELİĞİ, UNSURLARI VE ŞEKLİ 21 1.1. SÖZLEŞMENİN TANIMI VE KONUSU 21 1.2. SÖZLEŞMENİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE UYGULANACAK HÜKÜMLER 22 1.2.1. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 22 1.2.1.1. Genel Olarak 22 1.2.1.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin Türü 24 1.2.1.3. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin İsimsiz Sözleşmeler Grubundaki Yeri 24 1.2.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmelerine Uygulanacak Hükümler 28 1.2.3. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin, "Trampa Sözleşmesi" Niteliğinde Olup Olmadığı 30 1.3. ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 31 1.3.1. Genel Açıklama .31 1.3.2. Eser (Kat/Bağımsız Bölüm) 32 1.3.3. Meydana Getirme (Müteahhidin İnşaatı - Arsa Sahibine Verilecek Bağımsız Bölümleri- İmal Etme Borcunu Yüklenmesi) 33 1.3.4. Müteahhide Ödenecek Ücret (Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Yükümlülüğü) 35 1.3.5. Taraflar Arasında Anlaşma 36 1.4. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ 37 1.4.1. Genel Olarak Sözleşmede Şekil 37 1.4.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmelerinde Şekil 41 1.4.3. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Sözleşmelerinde Şekle Uymamanın Sonuçları 43 1.4.3.1. Şekle Uymamanın Sonuçları Hakkında İleri Sürülen Görüşler 43 1.4.3.2. Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmelerinde "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı"nın Şekle Aykırılığı Ortadan Kaldırması ...47 1.5. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENME ŞEKİLLERİ 52 1.5.1. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesinin Satış Vaadi Şeklinde Düzenlenmesi 52 1.5.1.1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Mahiyeti. 53 1.5.1.2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartlan 55 1.5.1.2.1. Sözleşmenin Özüne ilişkin Şartlar 55 1.5.1.2.2. Vaat Sözleşmesinin Şekline ilişkin Şartlar 56 1.5.1.3. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri ve Üçüncü Kişilere Etkisi 57 1.5.1.3.1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri 57 1.5.1.3.2. Vaat Sözleşmesinin Üçüncü Kişilere Etkisi 59 1.5.1.4. Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Devri.... , 61 1.5.1.5. Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı 63 1.5.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı İşinin Birbiriyle Bağlantılı iki Ayrı Sözleşmeyle Yürütülmesi 63 2. ARSA PAYI KARŞİLİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN HÜKÜMLERİ 64 2.1. MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ (BORÇLARI) 65 2.1.1. Genel Olarak 65 2.1.2. Bağımsız Bölümleri Sadakat ve Özenle Yapma Borcu 65 2.1.2.1. Genel Olarak 65 2.1.2.2. Özen ve Sadakat Borcunun ihlalinin Neticeleri. 68 2.1.3. Müteahhidin inşaat işini Bizzat Yapma (şahsen ifa) veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu 68 2.1.3.1. Genel Olarak...., 68 2.1.3.2. Müteahhidin işi Kendi Yönetimi Altındaki Kişilere Yaptırması .....70 2.1.3.3. Müteahhidin İşi Kısmen ya da Tamamen Alt Müteahhide Yaptırması 71 2.1.3.3.1. Genel Olarak 71 2.1.3.3.2. Müteahhidin işin Bir Kısmını Yada Tamamını Alt Müteahhide Devrettiği Durumlarda, Alt Müteahhidin Yaptığı işlerden ve Fiillerinden Dolayı Sorumluluğu 74 2.1.4. Müteahhidin Araç, Gereç ve Ekipmanı (Çalışma Araçlarını) Sağlama Borcu 76 2.1.5. Müteahhidin İnşaatın Yapımında Kullandığı Malzemeye ilişkin Borçlan 77 2.1.5.1. Genel Olarak 77 2.1.5.2. Malzemenin Müteahhit Tarafından Sağlanması 78 2.1.5.3. Arsadaki Bozuklukların Müteahhit Tarafından Bildirim Mükellefiyeti 79 2.1.6. Genel ihbar Yükümlülüğü 80 2.1.7. Müteahhidin işe Zamanında Başlama ve Sözleşme Uyarınca Yürütme Borcu....82 2.1.7.1. Genel Olarak .82 2.1.7.2. inşaatın Zamanında Başlaması ve Yürütülmesi 82 2.1.7.3. Müteahhidin işi Zamanında Başlamaması Yada Yürütmemesinin Sonuçlan 84 2.1.8. Müteahhidin Meydana Getirdiği Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu 86 2.1.8.1. Teslim Borcunun Niteliği 86 2.1.8.2. Teslim Borcunun İfa Zamanı ve İfa Yeri 88 2.1.8.3. Teslim Borcunda Müteahhidin Temerrüdü ve Neticeleri. 89 2.1.8.3.1. Genel Olarak 89 2.1.8.3.2. Temerrüdün Şartlan 90 2.1.8.3.1. Sözleşme Konusu Bağımsız Bölümlerin Tesliminde Temerrüdün Neticeleri 92 2.1.8.3. /. 1. Genel Açıklama 92 2.1.8.3.1.2. Müteahhide Süre Tanınması ve Süre Tanınmasına Gerek Bulunmayan Haller 93 2. i.8.3.1.2.1. Süre Tayini 93 2.18.3.1.2.2. Süre Tayinine Gerek Bulunmayan Haller 94 2.1.8.3.1.3. Müteahhidin Temerrüdü Halinde Arsa Sahibinin BK 106′ya Göre Seçimlik Hakları 96 2.1.8.3.1.3.1. Borcun Aynen ifasını ve Gecikmeden Dolayı Tazminat Talep Hakkı 96 2.1.8.3.1.3.2. Arsa Sahibinin Borcun Aynen ifasını Reddederek, Müspet Zararını Talep Hakkı 98 2.1.8.3.1.3.2. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönerek "MenfiZaran"nı Talep Etmesi 100 2.1.8.3.1.3.2. /. Sözleşmenin Feshinin Hukuki Neticeleri 101 2.1.8.3.1.3.2.1.1. Arsa Sahibinin Zararının Tespiti 101 2.1.8.3.1.3.2.1.2. Sözleşmenin Feshinin, Müteahhit ve Arsa Sahibinin Fesih Tarihine Kadar Yapmış Oldukları ifalara Etkisi 102 2.İ.8.3.1.3.2.1.2.1. Genel Olarak 102 2.1.8.3.1.3.2.1.2.2. Arsa Payı Karşılığı bağımsız Bölüm Yapımı işlerinde Tarafların Durumu 103 2.1.8.3.1.4. Kısmi Temerrüt 106 2.1.8.3.1.5. Kaza Halinde Sorumluluk 107 2.1.9. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül (Bağımsız Bölümlerdeki Bozukluklara Karşı Sağlama) Borcu 108 2.1.9.1. Borcun Genel Mahiyeti 108 ′′■-. .′. --′■′^,- -L\- 2.1.9.2. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Gerçekleşmesi İçin Gereken Koşullar., 108 2.1.9.2.1. Bağımsız Bölümler Tamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır 108 2.1.9.2.2. Teslim Edilmiş Bağımsız Bölümler Bozuk (Ayıplı) Olmalıdır 108 2.1.9.2.3. Arsa Sahibi Gözden Geçirme ve Bildirim Ödevini Yerine Getirmiş Olmalıdır 110 2.1.9.3. Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Ayıplı Olmasından Doğan Hakları 113 2.1.9.3.1. Genel Olarak 113 2.1.9.3.2. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönme Hakkı 115 2.1.9.3.3. Ücretten indirim isteme Hakkı 117 2.1.9.3.4. Bağımsız Bölümlerin Tamiri yada Düzeltilmesini (Ayıbın Giderilmesini) Talep Hakkı 119 2.1.9.3.5. iş Sahibinin Tazminat isteme Hakkı 121 2.1.9.4. Ayıba Karşı Tekeffül Haklarının Ortadan Kalkması 122 2.1.9.4.1. Bağımsız Bölümlerdeki Bozukluğun Arsa Sahibine isnat Edilmesinin Kabil Olması 122 2.1.9.4.2. Ayıplı inşaatın Arsa Sahibince Herhangi Bir Çekince Konmadan Kabul Edilmiş Olması 123 2.1.9.4.3. Zamanaşımı Süresinin Dolmuş Olması 124 2.2. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 126 2.2.1. Genel Olarak 126 2.2.2. Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Müteahhide Devir (Ücret Ödeme Borcu) Borcu 127 2.2.2.1. Devredilecek Arsa Paylarının (Ücretin) Belirlenmesi 128 2.2.2.1.1. Genel Olarak 128 2.2.2.1.2. Ücretin "Götürü" Olarak Belirlenmesi 129 2.2.2.1.2. Götürü Ücretle Yapılan işlerde, Olağanüstü Durumlar Nedeniyle Ücretin Değişebilirliği 131 2.2.2.1.2.1. Genel Açıklama 131 2.2.2.1.2.2. Maddenin uygulanabilmesinin Şartları 132 2.2.2.1.2.3. Hükümleri 135 2.2.2.2. Ücretin Ödeme (Arsa Payının Devir) Zamanı 136 2.2.2.2.1. Genel Kural: Bağımsız Bölümlerin Tamamlanarak Teslim Edildiğinde Arsa Payının Devrinin Muacceliyet Kazanacağı 136 2.2.2.2.2. Arsa Payının işin Başında Devri 138 2.2.2.2.3. Arsanın işin ilerleme Aşamalarına Göre Müteahhide Devri 139 2.2.2.3. Ücretin Ödenmesinde Gecikme (Temerrüt) 140 2.3. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ İLE MÜTEAHHİDİN ALACAK HAKKINI (ARSA PAYLARINI) ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRİ ...141 2.3.1. Müteahhidin Alacak Hakkını Üçüncü Kişilere Devretmesi 141 2.3.1.1. Genel Olarak Müteahhidin Alacak Hakkını Devri ve Temlik Sözleşmesi.. 141 2.3.1.2. Müteahhidin Arsa Sahibine Borcunu İfasının, Alacağın Temlikine Etkisi 144 2.3.1.3. Müteahhidin Sözleşmeden Doğan Hakkını (Arsa payı) Üçüncü Kişilere Devrinin Hükümleri 146 2.3.1.4. Müteahhidin Sözleşmeden Doğan Hakkını (Arsa payı) Üçüncü Kişilere Devrinin Neticeleri 148 2.3.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin Devri 149 2.4. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 152 2.4.1. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin ifa Nedeniyle Sona Ermesi 153 2.4.2. inşaat Sözleşmesinin, Sözleşmede Belirtilen Yaklaşık Bedelin (Tahmini Ya Da Keşif Bedelinin) Aşırı Şekilde Aşılması Nedeniyle Sona Ermesi 153 2.4.3. işverenin Müteahhidin Tüm Zararını Tazmin Etmek Suretiyle Sözleşmeyi Feshetmesi 153 2.4.4. İfanın İmkansızlaşması 157 2.4.4.1. Umulmayan Bir Olay Neticesinde Eserin Teslimden Önce Yok Olması 157 2.4.4.1.1. Eserin iki tarafın da Kusuru Bulunmaksızın Teslimden Evvel Telef Olması 158 2.4.4.1.1.1. Uygulanma Şartlan 158 2.4.4.1.1.2. Hükümleri 159 2.4.4.1.2. Eserin İşverene Yüklenebilecek Nedenlerle Telef Olması 161 2.4.4.2. İfanın İşveren Yüzünden İmkânsızlaşması 162 2.4.4.2.1. Hükümleri 163 2.4.4.2.2. Arsa Sahibinin Kusurunu Varlığı 164 2.4.4.3. İfanın Müteahhit Yüzünden İmkânsızlaşması 164 2.4.5. Müteahhidin veya İş Verenin Temerrüdü Dolayısıyla Karşı Tarafın Sözleşmeyi Feshi 167 İKİNCİ SOLUM ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 1. GENEL AÇIKLAMA 168 2. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNİN "YILLARA SARİ İNŞAAT VE ONARIMA İŞLERİ"NE İLİŞKİN DÜZENLEMELER (ÖZEL VERGİLEME SİSTEMİ) AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 170 2.1. YİLLARA SARİ İNŞAAT ONARMA İŞLERİNE İLİŞKİN ÖZEL VERGİLEME SİSTEMİNİN KAPSAMI 171 2.2. YILLARA SARİ İNŞAAT ONARMA İŞLERİNE İLİŞKİN ÖZEL VERGİLEME SİSTEMİNİN TABİ OLMANIN ŞARTLARI .′. 172 2.2.1. Yapılan işin inşaat Ve Onarım İşi Olması 173 2.2.2. İnşaat ve Onarma İşinin Birden Fazla Takvim Yılına Sirayet Etmesi ....173 2.2.3. İnşaat veya Onarma İşinin Bir Taahhüde Bağlı Olarak Yapılması 174 2.3. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNİN "ÖZEL VERGİLEME SİSTEMİ"NE TABİ OLUP OLMADIĞI 176 2.3.1. Doktrinde İleri Sürülen Görüşler 175 2.3.2. Maliye idaresinin Konuya İlişkin Görüş ve Uygulaması 177 2.3.3. Yargı Mercilerinin Konuya ilişkin Görüşü 179 2.3.4. Konunun Değerlendirilmesi 181 3. ARSA PAYİ KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞİNDE ARSA SAHİBİNİN GELİR YA DA KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN DURUMU 188 3.1. ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE DEVRETTİĞİ ARSA PAYININ GELİR YA DA KURUMLAR VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU 188 3.1.1. Genel Açıklama , 188 3.1.2. Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı İşinin Niteliği Hususundaki Tartışmalar 189 3.1.2.1. Maliye idaresinin Arsa payı karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı işlerinin Niteliğine İlişkin Yaklaşımı ve Uygulamaları 189 3.1.2.2. Doktrinde İleri Sürülen Görüşler 190 3.1.2.3. Yargı Mercilerinin Konuya İlişkin Yaklaşımı 193 3.1.2.4. Görüşlerin Değerlendirilmesi 196 3.1.3. Arsa Sahibinin Müteahhide Devrettiği Arsa Payının Gelir ve Kurumlar Vergisine Tabi Olup, Olmadığı 200 3.1.4. Arsa Payı Devrinden Elde Edilen Kazancın Mahiyeti .....202 3.1.4.1. Gelir Kavramı 203 3.1.4.2. GVK′nda Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Sağlanan Kazancın Mahiyeti hakkındaki Düzenlemeler ve Arsa Sahibinin Arsa Payını Müteahhide Devrindeki Durumu 207 3.1.4.2.1. Genel Olarak "Ticari Kazanç" ve Gayrimenkul Alım Satımında Uygulaması 208 3.1.4.2.2. Genel Olarak "Diğer Kazanç ve iratlar" ve Gayrimenkul Alım Satımında Uygulaması 209 3.1.4.2.3. Arsa Sahibinin Elde Ettiği Kazanç Yönünden Değerlendirme 212 3.1.4.2.4. Gayrimenkul Alım - Satım ve inşa işlerinde, ′Ticari Kazanç- Değer Artış Kazana" Ayrımında, Devamlılık" Unsuru Hususundaki Tartışmalar 213 3.1.4.2.5. Arsa Sahibinin Arsa Payını Müteahhide Devri Açısından Konun Değerlendirilmesi 220 3.1.5. Arsa Sahibinin Müteahhide Devrettiği Arsa Payına İlişkin Elde Ettiği Kazancın Değer Artış Kazancı Addedildiği Durumlarda Vergilendirilmesine İlişkin Esaslar 221 3.1.5.1. Arsa Payının Devrinden Elde Edilen Kazancın Vergi Dışı Kaldığı Haller. 222 3.1.5.1.1. Arsa Sahibi, Müteahhide devrettiği Arsayı ivazsız Olarak iktisap Etmişse, Bu Arsanın Devri Sebebiyle Oluşan Kazanç Vergilendirilmez 223 3.1.5.1.2. Arsa Sahibi, Müteahhide devrettiği Arsa Sebebiyle Elde Ettiği Kazancın Vergiden istisna Olan Kısmı 224 3.1.5.1.3. Arsa Sahibinin Arsayı "Elde Tutma Süresi" 224 3.1.5.2. "Elden Çıkarma" Kavramı , 227 3.1.5.3. Arsa Payının Devrinde Vergiyi Doğuran Olayın Gerçekleşme Zamanı 228 3.1.5.3.1. Genel Olarak Değer Artış Kazançları Açısından "Gelirin Elde Edilmesi" (Vergiyi Doğuran Olay) 228 3.1.5.3.2. Değer Artış Kazançları Açısından "Gelirin Elde Edilmesi" 232 3 1.5.3.3. Arsa Sahibinin Arsa Payını Müteahhide Devrinde Ortaya Çıkan Değer Artış Kazancının "Elde Edilme" Zamanı 235 3.1.5.4. Arsa Payının Devrinden Elde Edilen Kazancın Tutan (Verginin Matrahı) 238 3.1.5.4.1. "Safi Değer Artışı" Kavramı 238 3.1.5.4.2. Arsa Payının Devrinde "Safi Değer Artışı" (Vergi Matrahı) 240 3.1.5.4.2.1. Arsanın Müteahhide Devir Bedeli (Gayrisafi Hasılatın Tutarı) 241 3.1.5.4.2.2. Arsanın Maliyet Bedeli ve Maliyet Bedelinin Artırılması 243 3.1.6. Arsa Sahibinin Müteahhide Devrettiği Arsa Payına İlişkin Elde Ettiği Kazancın "Ticari Kazanç" Olduğu Durumlarda Vergilendiriimesine İlişkin Esaslar 245 3.1.6.1. Genel Açıklama 245 3.1.6.2. Arsanın Kurumlar Vergisi Mükellefi Bir Kurumun Aktifinde Olması Durumunda KVK′nun 5/(1) - e Maddesinde Tanınan İstisnanın Uygulanıp Uygulanamayacağı ....246 3.1.6.3. Arsa Payının Müteahhide Devrinde Ticari Kazancın "Elde Edilme" Zamanı (Vergiyi Doğuran Olay) 247 3.1.6.3.1. Genel Olarak Ticari Kazançta "Elde Etme" 247 3.1.6.3.2. Arsa Payının Müteahhide Devrinde Vergiyi Doğuran Olay 250 3.1.6.4. Arsa Payının Devrinden "Elde Edilen" Ticari Kazancın Tutarı 251 3.2. ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE DEVRETTİĞİ ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN (YAPTIRILAN) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDAN KAYNAKLANAN KAZANCIN VERGİLENDİRİLMESİ 251 3.2.1. Genel Açıklama 251 3.2.2. Arsa Karşılığı Alınan (Yaptırılan) Bağımsız Bölümlerin "Yeni Bir İktisap" Olup Olmadığı Hususundaki Tartışmalar 252 3.2.3. Arsa Payı Karşılığı Alman (Yaptırılan) Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Edilen Kazancın Mahiyeti 256 3.2.3.1. Kazancın Mahiyetinin Belirlenmesine İlişkin Esaslar 256 3.2.3.2. Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Edilen Kazancın Mahiyetinin Tespitinde "Devamlılık" Unsuru Hakkındaki Tartışmalar 258 3.2.4. Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Edilen Kazancın Değer Artış Kazancı Olduğu Hallerde Vergilendirilmesine İlişkin Esaslar 262 3.2.4.1. "Elde Tutma Süresi"nin, Arsa Payı Karşılığında Alınan Bağımsız Bölümlerin Elden Çıkarılması Açısından Değerlendirilmesi 263 3.2.4.2. Arsa Karşılığı Alınan Bağımsız Bölümlerin İktisap Tarihi 264 3.2.4.3. Arsa Payı Karşılığı Alınan Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Edilen Değer Artış Kazancının Tutarının (Vergi Matrahının) Tespiti 267 3.2.5. Veraset Yoluyla intikal Eden Arsa Üzerinde, Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Nedeniyle Murislerin Vergisel Durumu 270 4. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNDE MÜTEAHHİDİN GELİR YA DA KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN DURUMU 274 4.1. GENEL AÇIKLAMA 274 4.2. MÜTEAHHİDİN ARSA PAYI KARŞILIĞI OLARAK ARSA SAHİBİNE YAPTIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM TESLİMLERİNİN GELİR YADA KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 274 4.2.1. Müteahhidin Bu Sözleşmedeki Konumunun Vergisel Anlamı 274 4.2.2. Müteahhidin Arsa Sahibine Devrettiği Bağımsız Bölümler Nedeniyle Gelir ve Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu 276 4.2.2.1. Müteahhidin Arsa Sahibine Yapmış Olduğu Bağımsız Bölüm Teslimi Nedeniyle Doğan Kazancının Tutarı (Safi Kazanç) 278 4.2.2.1.1. Arsa Sahibine Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Hasılatının Tespiti 275 4.2.2.1.2. Arsa Sahibine Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Maliyet Bedelinin Tespiti 279 4.2.2.1.3. Arsa Sahibine Teslim Edilen Bağımsız Bölümler Nedeniyle Doğan Kazancın Tutarı 280 4.3. MÜTEAHHİDİN UHDESİNDE KALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN MALİYET BEDELİNİN TESPİTİ 280 4.4. İNŞAAT DEVAM EDERKEN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE YAPILAN SATIŞLARIN (TOPRAKTAN SATIŞLARIN) DURUMU 285 4.4.1. Üçüncü Kişilere Yapılan Satışların Gerçekleşme Şekilleri 285 4.4.2. İnşaat Bitmeden Yapılan Bağımsız Bölüm Satışlarında "Vergiyi Doğuran Olay"ın Gerçekleşme Zamanı 286 5. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIM! İŞLERİNDE MÜTEAHHİDİN VE ARSA SAHİBİNİN KATMA DEĞER VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU 291 F.l. GENEL AÇIKLAMA 291 5.2. KDV′NİN KONUSUNA GİREN İŞLEMLER 292 5.3. ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE ARSA PAYI DEVRİ VE MÜTEAHHİDİN ARSA SAHİBİNE BAĞIMSIZ BÖLÜM DEVRİ İŞLEMLERİNİN KDV′YE TABİ OLUP OLMADIĞI 295 5.3.1. Vergi İdaresinin Konuya İlişkin Yaklaşım ve Uygulamaları 295 5.3.1.1. 30 Seri No.lu KDV Tebliğine Göre, Arsa Sahibinin Müteahhide Devrettiği Arsa Payı Açısından KDV Karşısındaki Durumu ...296 5.3.1.1.1. iktisadi işletme Kavramı 297 5.3.1.1.2. Arsa Alım Satımının "Mutat ve Sürekli" Bir Faaliyet Olarak Yapılması Ya Da Arsa Tesliminin "Arızi" Bir Faaliyet Olarak Gerçekleştirilmesi 300 5.3.1.1.2. 30 Seri no.lu KDV Tebliğine Göre, Müteahhidin Arsa Sahibine Teslim Ettiği Bağımsız Bölümler Açısından KDV Karşısındaki Durumu 301 5.3.2. Doktrinde Ortaya Konulan Görüşler 301 5.3.2. Danıştay′ın Konuya Yaklaşımı 303 5.4. ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNDE KATMA DEĞER VERGİSİNİ DOĞURAN OLAY 307 5.4.1. Genel Olarak KDV′nde Vergiyi Doğuran Olay ve Teslim Kavramı .307 5.4.2. Arsa Sahibinin Arsayı Müteahhide Devrinde Vergiyi Doğuran Olayın Gerçekleşme Zamanı 309 5.4.3. Müteahhidin İnşaat Kısmını Arsa Sahibine Devrinde Vergiyi Doğuran Olayın Gerçekleşme Zamanı.. 312 5.5. ARSA KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNDE KDV MATRAHLARININ TESPİTİ 314 5.5.1. Arsa Payının Müteahhide Tesliminde KDV Matrahının Tespiti ve KDV Oranı....315 5.5.1.1. Matrahın tespitine İlişkin Değerlendirme ve KDV Oranı 315 5.5.1.2. Arsanın Emsal Bedelinin Tespiti 317 5.5.2. Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Arsa Sahibine Tesliminde KDV Matrahı ve KDV Oranı , 319 5.5.2.1. Matrahın tespitine İlişkin Değerlendirme ve KDV Oram , 319 5.5.2.2. Emsal Bedelin Tespiti 320 5.6. ARSANIN TESLİMİNDE KDV İSTİSNASI 323 6. ARSA PAYİ KARŞİLİĞİ BAĞİMSİZ BÖLÜM YAPIMI İŞLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİNDE MODEL ÖNERİSİ 324 6.1. ARSA SAHİBİNİN VERGİSEL DURUMU 325 6.1.1. Arsa Sahibinin Gerçekleştirdiği İşlemin Mahiyeti , 325 6.1.2. Arsa Sahibinin Gelir/Kurumlar Vergisine Tabi Kazancının Tutarı 325 6.1.3. Arsa Devir Kazancının "Elde Edildiği" (Vergiyi Doğuran Olayın Gerçekleştiği) Tarih 327 6.1.4. Arsa Sahibinin Gerçek Kişi Olması Ya Da Arsanın iktisadi Bir işietmenin Aktifinde Bulunması Hallerinin Matraha Etkisi 328 6.1.5. Arsa Sahibinin KDV Açısından Durumu 329 6.1.6. Arsa Sahibinin Müteahhitten Teslim Aldığı Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Ettiği Kazanç 330 6.2. MÜTEAHHİDİN VERGİSEL DURUMU 332 6.2.1. Müteahhidin Gerçekleştirdiği İşlemin Mahiyeti 332 6.2.2. Müteahhidin Gelir/Kurumlar Vergisine Tabi Kazancının Tutarı 333 6.2.3. Bağımsız Bölümlerin İnşa Hizmetine ilişkin Gelirin "Elde Edildiği" (Vergiyi Doğuran Olayın Gerçekleştiği) Tarih 333 6.2.4. Müteahhidin KDV Açısından Durumu 334 6.2.5. Müteahhidin Uhdesinde Kalan Bağımsız Bölümlerin Maliyet Bedelinin Tespiti , 334 7. SONUÇ 335 EKLER EK:1 BİRİNCİ BOLUM İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLAR! 343 EK:2 İKİNCİ BÖLÜM İLE İLGİLİ DANIŞTAY KARARLARI VE MUKTEZALAR 407 EK:3 ARSA PAYI KARŞİLİĞİ BAĞİMSİZ BÖLÜM YAPİMİ İŞLERİNDE TAPU HARÇLAR! 476 EK:4 BORÇLAR KANUNUNDA YAPİLMASİ TASARLANAN DEĞİŞİKLİKLERİN KONUMUZ AÇISINDAN ETKİLERİ 501 YARARLANILAN KAYNAKLAR 519
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı