Mülkiyet Kamulaştırma ve Gerçek Karşılık Hakkı

ÖNSÖZ

"Mülkiyet, Kamulaştırma ve Gerçek Karşılık Hakkı" adlı bu kitap, "Anayasal Mülkiyet Hakkı Açısından Kamulaştırma" adlı doktora tezinin bazı ekleme ve düzenlemeler yapılmış son halidir. Bu doktora tezi, jüri önünde savunulmuş ve oybirliği ile başarılı bulunmuştur. Değerli jüri üyesi hocalarımızın, çalışmanın kitap olarak basılmasının uygun olacağına dair görüşü üzerine tezde bazı düzenlemeler yapılarak teze son şekli verilmiştir.

Kitapta özellikle kamulaştırma işlemindeki değerleme süreci incelendi­ğinden, mülkiyet hakkının bu konuda güvence oluşturma boyutu önem arz etmektedir. Bu açıdan mülkiyet hakkının güncel içeriği ve kapsamı incelen­miş, Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Haklan Mahkemesinin konuyla ilgili yaklaşımı değerlendirilmiştir. Kamulaştırma işlemi sonunda taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedelin "gerçek karşılık" olması gerektiğine ilişkin ilkenin, uygulamadaki görünümü ve içeriği analiz edilmiştir. Kamu­laştırma sürecinde bu ilkenin "gerçek karşılık hakkı" olarak nitelenmesi ve koruma çerçevesinin belirlenmesi gerekmiştir. Kamulaştırma özelinde ger­çek karşılık hakkını sınırlayan idari ve yargısal uygulamaların değerlendi­rilmesi amaçlanmıştır. Bu çerçevesiyle başlangıç niteliği taşıyan kitabın, sonraki çalışmalar açısından yön verici nitelikte olmasını temenni ediyorum.

Kitabın temelini oluşturan doktora tezinin her aşamasında desteğini his­settiğim ve sabırla çalışmanın olgunlaşmasına katkı sunan değerli hocam Prof.Dr. Mithat SANCAR'a özel olarak teşekkür ediyorum. Bilgi ve birikim­lerini benimle paylaşan ve eksikliklerimi gideren hocalarım; Prof.Dr. Metin GÜNDAY'a, Prof.Dr. Erdal ONAR'a, Yrd. Doç.Dr. Bülent ALGAN'a ve Yrd.Doç.Dr. Abdurrahman SAYGILI'ya ayrı ayrı şükranlarımı sunuyorum. Doktora sürecinin başından beri yardımlarını esirgemeyen ve meslektaşım diyerek beni onurlandıran saygıdeğer hocam Prof.Dr. Maksut MUMCUOĞLU'na, kitabın şekillenmesinde büyük emeği olan Yrd. Doç. Tahir Muratoğlu'na ve Mehmet Suat KAYIKÇI'ya ayrıca teşekkür ediyo­rum.

Doktora sürecinde avukatlık mesleğini de sürdürmeme vesile olan ve kardeşim gibi gördüğüm ortağım Av. Aladdin İRAZ'a özel bir teşekkürü borç biliyorum. En zorlu günlerimde yanımda olan üstadım Av. Zeki EK-MEN'e ve ağabeyim Av.İsmail İLGE'ye de şükranlarımı sunuyorum.

Hayatım boyunca şefkatli ellerini omuzlarımda ve dualarını kalbimde hissettiğim anneme ve babama; en güçlü dayanaklarım olan kardeşlerime,ömrümün meyveleri olan kızlarıma ve her daim yol arkadaşım olan eşime ne kadar teşekkür etsem azdır.

Av. Dr. Sadullah ÖZEL

Haziran 2013

İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ BÖLÜM

ANAYASAL MÜLKİYET HAKKI

I- MÜLKİYET TERMİNOLOJİSİ........................................................................... 21

1. MÜLKİYET KAVRAMI............................................................................... 21
2. MÜLKİYETİN TANIMI............................................................................... 28
3. MÜLKİYET HAKKI KAVRAMI VE TANIMI.................................... 33

II- MÜLKİYET HAKKININ ANAYASAL KORUMA VE

SINIRLANMA ALANI........................................................................................ 39

1 -   MÜLKİYET HAKKININ 1982 ANAYASASI ÇERÇEVESİNDE

KORUNMASI VE SINIRLANMASI........................................................ 39

A- Genel Olarak Temel Hak ve Hürriyetlerin Anayasa ile

Korunması ve Sınırlanması................................................................ 39

B- Mülkiyet Hakkının Anayasa ile Korunması ve

Sınırlanması.................................................................................................. 42

a-   Mülkiyet Hakkının Anayasal Konumu.................................. 42

b-   Mülkiyet Hakkının Anayasa ile Sınırlanması.................................... 45

c-   Mülkiyet Hakkının Sınırlanmasının Anayasal Sınırları.................... 45

i.     Mülkiyet Hakkını Sınırlamanın Kamu Yaran Amacına

Dayanması..................................................................................... 48

ii.    Sınırlamanın Mülkiyet Hakkının Özüne Dokımamaması.......... 56

iii.  Mülkiyet Hakkına ilişkin Sınırlamanın Kanunla Yapılması. 62 iv.   Mülkiyet Hakkına ilişkin Sınırlamanın Anayasanın

Sözüne ve Ruhuna Uygunluğu.................................................. 65

v.    Mülkiyet Hakkına Yönelik Sınırlamanın

Demokratik Toplum Düzeninin Gereklerine Uygunluğu......... 67

vi.   Mülkiyet Hakkına Yönelik Sınırlamanın Laik

Cumhuriyetin Gereklerine Uygunluğu...................................... 69

vii. Mülkiyet Hakkım Sınırlamanın Ölçülülük İlkesine

Uygunluğu.................................................................................... 70

C- Anayasa Mahkemesi'nin Mülkiyet Hakkının İçerik ve

Kapsamına İlişkin Yorumu.................................................................. 71

a-   Anayasa Mahkemesi'nin Mülkiyet Hakkının İçeriğine

İlişkin Yorumu............................................................... 72

b-   Anayasa Mahkemesi'nin Mülkiyet Hakkının Kapsamı

Konusundaki Yorumu.................................................... 75

2-   ULUSLARARASI İNSAN HAKLARI BELGELERİNDE

MÜLKİYET HAKKININ KORUNMASI................................ 80

A- Temel İnsan Hakları Metinlerinde Mülkiyet Hakkının

Korunması.......................................................................... 80

B- Avrupa Ölçeğindeki İnsan Hakları Metinlerinde

Mülkiyet Hakkının Korunması.............................................. 84

3-   MÜLKİYET HAKKININ AİHS ÇERÇEVESİNDE

KORUNMASI........................................................................ 87

A- AİHM'nin Mülkiyet Hakkını Düzenleyen

Normu Yorumlama Biçimi................................................... 89 B- AİHM'nin Mülkiyet Hakkının Kapsam ve

İçeriğine İlişkin Yorumu...................................................... 92

III- AİHM'NİN MÜLKİYET YAKLAŞIMININ, ANAYASA

MAHKEMESİ KARARLARINI DEĞİŞTİRİCİ ETKİSİ................ 99

1. DAVA AÇMA SÜRESİNİ SINIRLAYAN KURALLARA
   İLİŞKİN YORUM DEĞİŞİKLİĞİ.......................................... 100
2. BELİRSİZ SÜRELİ İMAR YASAKLARI KONUSUNDA
   YORUM DEĞİŞİKLİĞİ......................................................... 106

İKİNCİ BÖLÜM

KAMULAŞTIRMA VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKKI

I- KAMULAŞTIRMA TERMİNOLOJİSİ........................................ 113

1. KAMULAŞTIRMA KAVRAMI............................................ 113
2. KAMULAŞTIRMANIN TANIMI.......................................... 116

II- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KONUMU....................... 118

1. KANUN-İ ESASİ'DE KAMULAŞTIRMA............................. 119
2. 1924 ANAYASASI'NDA KAMULAŞTIRMA....................... 120
3. 1961 ANAYASASI'NDA KAMULAŞTIRMA....................... 121
4. 1982 ANAYASASI'NDA KAMULAŞTIRMA....................... 125

III- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL MÜLKİYET HAKKINA

UYGUNLUĞUNU SAĞLAYAN KOŞULLAR........................... 134

1 -   KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK

KAMU YARARI................................................................... 134

1. KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK
   ÖLÇÜLÜLÜK İLKESİNE UYGUNLUK............................... 142
2. KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK
   DEMOKRATİK TOPLUM DÜZENİ GEREKLERİNE
   UYGUNLUK........................................................................ 144
3. KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK

YASALLIK........................................................................... 147

A- Kamulaştırma İşlemi Açısından Yasallık İlkesi..................... 147

B- Kamulaştırmasız El Atma................................................... 149

5-   KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK

GERÇEK KARŞILIK İLKESİ............................................... 155

A- Anayasa Metni Işığında Gerçek Karşılık İlkesi ve

Kamulaştırma Bedeli......................................................... 156

B- Avrupa İnsan Haklan Sözleşmesi Işığında

Kamulaştırma Bedeli......................................................... 158

C- Avrupa Birliği Temel Haklar Şartı'nda

Kamulaştırma Bedeli......................................................... 164

D- Gerçek Karşılık Hakkı........................................................ 168

E-  Kamulaştırmada Gerçek Karşılık ve Değer İlişkisi............... 169     ÜÇÜNCÜ BÖLÜM  

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN GERÇEK KARŞILIK OLARAK TESPİTİ VE PAZAR DEĞERİ İLKELERİ

I- KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA KAMULAŞTIRMA

BEDELİNİN GERÇEK KARŞILIK OLARAK TESPİTİ.............. 171

1-   ALMAN HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN

TESPİTİ................................................................................ 171

A- Alman Federal Anayasası'nın 14 üncü Maddesine Göre

Kamulaştırma Bedeli......................................................... 172

a-   Hakkaniyet Ölçütü...................................................... 172

b-   Kanun Koyucuya Tanınan Takdir Yetkisinin Sınırlan...... 174

c-   Federal Yargıtay'ın Kamulaştırma İçin Ödenecek Bedele

İlişkin İçtihatları........................................................... 176

B- Kamulaştırma Bedeli Konusundaki Yasal Düzenlemeler....... 177

a-   Alman Federal İmar Kanunu'na Göre

Kamulaştırma Bedeli................................................... 177

i.     Genel Olarak Alman Federal İmar Kanunu........................ 178

ii.    Federal İmar Kanunu'na Göre Kamulaştırma Bedeli............. 178

1. Emsal Değeri Metodu............................................ 181
2. Gelir Değeri Metodu.............................................. 181
3. Maliyet Değeri Metodu.......................................... 181

b-   Kamulaştırma ve Kamulaştırma Bedeline îlişkin

Federe Düzenlemeler................................................... 182

2-   AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİNDE

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ........................... 184

A- Amerika Birleşik Devletlerinin Anayasal Sürecinde

Kamulaştırma Bedeli......................................................... 184

B- ABD Hukukunda Gerçek Karşılık İlkesi ve Pazar Değeri..... 186

C- ABD Hukukunda Pazar Değeri Dışında Bedel Ödenmesi

Konusundaki Uygulama..................................................... 188

II- TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
ULUSLARARASI KURULUŞLAR VE UYGULANAN
İLKELER.................................................................................... 189

1-   TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA
ULUSLARARASI DÜZEYDE FAALİYET GÖSTEREN

KURULUŞLAR.................................................................... 189

A- TEGoVA.......................................................................... 190

B- RICS................................................................................. 191

C- UDSK(IVSC)................................................................ 193

1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA TÜRKİYE'DE
   YAŞANAN GELİŞMELER................................................... 194
2. ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI

BAĞLAMINDA DEĞERLEME TÜR VE İLKELERİ............ 197

A- Pazar Değeri Dışı Değer.................................................... 198

B-  Pazar Değeri.................................................................... 200

a-   Tanım......................................................................... 201

b-   En Verimli ve En İyi Kullanım...................................... 202

c-   Yararlılık.................................................................... 204

d-   Pazar Değerinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler.......... 205

i.     Emsal Karşılaştırma Yöntemi......................................... 205

ii.   Gelir İndirgeme Yöntemi............................................... 207

iii.   Maliyet Yöntemi....................................................... 208

4-   TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİ TESPİT EDEN
ORGAN VE UZMANLARIN NİTELİKLERİ........................ 210

DÖRDÜNCÜ BOLÜM

TÜRK KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA

TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE GERÇEK KARŞILIK İLKESİ

I- TÜRK KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİ YAPAN ORGAN VE UZMANLARIN

NİTELİĞİ.................................................................................... 213

1 -   KAMULAŞTIRMADA İDARİ BEDEL TESPİT SÜRECİ VE

DEĞERLEME ORGANI........................................................ 213

A- İdari Bedel Tespit ve Satın Alma Süreci.............................. 213

B- Kıymet Takdir Komisyonu.................................................. 214

2-   KAMULAŞTIRMADA YARGISAL BEDEL

TESPİT SÜRECİ VE BİLİRKİŞİ KURULU.......................... 215

A- Asliye Hukuk Mahkemesinin Bedel Tespit Süreci................. 215

B- Bilirkişi Kurullarının Oluşumu, Bilirkişilerin Niteliği ve

Görevleri.......................................................................... 219

a-   Kamulaştırma Bilirkişi Kurulunun Oluşumu................... 219 b-   Kamulaştırma Değerini Tespit Eden

Bilirkişilerin Nitelikleri.................................................. 221

c-   Kamulaştırma Bilirkişi Kurulunun Görevleri................... 223

II- KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN GERÇEK KARŞILIĞINA

ULAŞMADA TESPİT EDİLEN GENEL UNSURLAR................ 225

1. TAŞINMAZIN CİNS VE NEVİ............................................. 225
2. TAŞINMAZIN YÜZÖLÇÜMÜ............................................. 227
3. TAŞINMAZIN KIYMETİNE ETKİ EDEN UNSURLAR VE
   DEĞERLERİ......................................................................... 229
4. TAŞINMAZIN BEYAN EDİLEN VERGİ DEĞERİ............... 230
5. KAMULAŞTIRMA TARİHİNDE RESMİ MAKAMLARCA
   YAPILMIŞ KIYMET TAKDİRLERİ..................................... 232

III- KAMULAŞTIRILAN ARAZİLERDE GERÇEK KARŞILIĞIN

TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER................................ 233

1. GENEL OLARAK................................................................. 233
2. KAMULAŞTIRMA TARİHİNDEKİ MEVKİ VE ŞARTLARA
   GÖRE TESPİT EDİLME ÖLÇÜTÜ....................................... 233
3. KAMULAŞTIRILAN ARAZİNİN OLDUĞU GİBİ
   KULLANILMASI ÖLÇÜTÜ................................................. 234
4. KAMULAŞTIRILAN ARAZİNİN GETİRECEĞİ NET

GELİR ÖLÇÜTÜ.................................................................. 236

5-   TARLA OLARAK KULLANILAN ARAZİLERDE
DEĞERLEME ÖLÇÜTLERİ................................................. 237

A- Sulanabilme Ölçütü............................................................ 239

B- Münavebe Bitkilerine Göre Hesaplama Ölçütü..................... 240

C- Kapitalizasyon Faizi Ölçütü................................................. 243

1. BAHÇE OLARAK KULLANILAN ARAZİLERDE
   DEĞERLEME ÖLÇÜTLERİ.................................................. 246
2. ARAZİ DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ YARGITAY
   UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ....................... 247

IV- KAMULAŞTIRILAN ARSALARDA GERÇEK KARŞILIĞIN

TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER................................ 248

1. GENEL OLARAK................................................................. 248
2. ARSANIN EMSAL SATIŞLARA GÖRE DEĞERİNİN
   BULUNMASI ÖLÇÜTÜ....................................................... 249
3. KAMULAŞTIRMA GÜNÜNDEN ÖNCEKİ SATIŞLARIN
   ESAS ALINMASI ÖLÇÜTÜ................................................. 251
4. ÖZEL AMACI OLMAYAN EMSAL SATIŞLARIN
   KULLANILMASI ÖLÇÜTÜ................................................. 252
5. YARGITAY'IN ARSA DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ
   UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ...................... 252

V- KAMULAŞTIRILAN YAPILARDA GERÇEK KARŞILIĞIN

TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER................................ 253

1. GENEL OLARAK................................................................ 253
2. RESMİ BİRİM FİYATLARI VE YAPI MALİYET
   HESAPLARI ÖLÇÜTÜ........................................................ 255
3. YIPRANMA PAYININ DÜŞÜRÜLMESİ ÖLÇÜTÜ............ 256
4. YARGITAY'IN YAPI DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ
   YAKLAŞIMININ DEĞERLENDİRİLMESİ.......................... 257

VI-  KISMEN KAMULAŞTIRMADA GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER................................ 258

1. GENEL OLARAK................................................................. 258
2. KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN TAŞINMAZIN
   DEĞERİNİN AZALMASI..................................................... 258
3. KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN TAŞINMAZIN
   DEĞERİNİN ARTMASI....................................................... 259
4. KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN KISMIN
   KULLANIMA ELVERİŞSİZ HALE GELMESİ..................... 261
5. KISMEN KAMULAŞTIRMADA PAYLI MÜLKİYET.......... 261

VII- İRTİFAK KAMULAŞTIRMASINDA GERÇEK KARŞILIĞIN

TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER................................ 262

1-   GENEL OLARAK................................................................ 262