Kargo Gönderim Saatleri;
Kartlarına Taksit
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu
Gürkan COŞKUN
Sayfa Sayısı
:
206
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2010
ISBN NO
:
9789754645828
510,00
TL GİRİŞ Konut arzına yardımcı bir unsur olarak ortaya çıkan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada, günlük hayatta ve bazı eserlerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat yapım sözleşmesi arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi olarak ifade edildiği görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyuşmazlık konusu olarak, günümüze kadarki süreç içerisinde Yargıtay′ın önüne sıklıkla gelmiştir. Böylece, bu tip sözleşmeler büyük ölçüde uygulama içinde anlam-landırılmakla birlikte mahkeme kararlarıyla belirginleştirmeye çalışılmıştır. Doktrinin konuya ilişkin incelemelerdeki teorik açıklamalan da kavramın içinin doldurulmasına ve hukuki niteliğinin tespitine yardımcı olmuştur. Yükleniciler inşa edilecek binada oluşacak bağımsız bölümleri, inşaatı finanse etmek amacıyla genellikle henüz bina tamamlanmadan veya yapımına başlanmadan tanıtım, broşür, reklam gibi yollarla üçüncü kişilere doğrudan tapudan satmakta, alacağın temliki işlemi ile devretmekte veya bunların satışını vaad etmektedirler. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibin arasında akdedilmesine karşın, hüküm ve sonuçları itibariyle sözleşmeden hak kazanan üçüncü kişileri de etkilemektedir. Söz konusu durum karşısında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi deyim yerindeyse bir üçlü ilişki halini almıştır. Bu durum, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden hak kazanan üçüncü kişilerin hukuki durumunu incelemeyi zorunlu kılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, unsurları, geçerliliği, hüküm ve sonuçları doktrin ve mahkeme kararlarının katkıları ile belirlenmişken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden hak elde eden üçüncü kişinin hukuki durumundaki belirsizliğin, evleviyet-le doktrin ve uygulama tarafından giderilmesi gerekeceği açıktır. Bu nedenle, çalışma konumuzda ağırlıklı olarak Yargıtay′ın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden çıkan ve üçüncü kişinin de taraf olduğu ihtilafların çözümünde benimsediği esaslara önemli ölçüde yer verilmiş; benimsenen çözümlere katılmadığımız noktalar değerlendirme başlıkları altında incelenmiştir. Çalışmanın birinci bölümünde, üçüncü kişinin kazanımının dayanağını oluşturan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki niteliği, unsurları, doğurduğu borç ilişkisinin niteliği ve özellikle düzenlenme tipleri bakımından incelenmiştir. İkinci bölümde, öncelikle üçüncü kişinin hak kazanım biçimleri tespit edilmiştir. Bu tespitlere dayanılarak kazanım biçimlerinin hukuki nitelikleri ile üçüncü kişi bakımından hüküm ve sonuçları değerlendirilmiştir. Üçüncü bölümde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erme nedenlerinin üçüncü kişiler bakımından sonuçları incelenmiştir. İlk olarak, uygulamada sıklıkla görülen yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona ermesinin sonuçları ve üçüncü kişinin kazanım biçimi de göz önüne alınarak, üçüncü kişinin kazanımının korunması sorunu üzerinde durulmuştur. Diğer olağan olmayan sona erme nedenleri olarak ifa imkansızlığının ve tam tazminat ödenmesi yoluyla feshin üçüncü kişinin kazanımma etkileri tespit edilmeye çalışılmıştır. Son bölümde ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil koşuluna ve bu nedenle geçersizliğine değinilmiştir. Ayrıca şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sözleşmenin geçerli bir sözleşme gibi sonuç doğurması konusu incelenmiştir. Bu incelemelerden hareketle, söz konusu durumların üçüncü kişi bakımından sonuçlan belirlenmiştir. Çalışma konusunun geniş olması nedeniyle bazı sınırlamalara gidilmiştir. Çalışmada, taşınmazın arsa payına dönüşümü ve arsa payının paylaşımı gibi hususlar dikkate alınmayarak kapsam daraltılmaya çalışılmıştır. Keza, üçüncü kişinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kazanabileceği ipotek gibi ayni teminatlar çalışma kapsamı dışında tutulmuştur. Arsa payının özgülendiği hakkın, mesken veya işyeri niteliği üzerinde durulmamıştır. Çalışmanın konusunu sınırlayan diğer bir unsur da, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, üçüncü kişinin hak kazandığı aşamada ifa ile olağan yoldan sona ermediği varsayımıdır. Bir diğer ifade ile, çalışmada üçüncü kişinin henüz tamamlanmamış (yapılmakta olan) inşaattan hak kazanımı irdelenmiştir. SUNUŞ VE TEŞEKKÜR Bu çalışma, Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Programında hazırlanan, 19.01.2009 tarihinde jüri üyeleri Prof. Dr. Erzan Erzurumluoğlu, Prof. Dr. Fırat Öztan ve Prof. Dr. Doğan Soyaslan tarafından oybirliği ile kabul edilmiş yüksek lisans tezinin gözden geçirilmiş, genişletilmiş ve güncelleştirilmiş halidir. Çalışma konusu bakımından üçüncü kişilerin, uygulamada yaşadıkları mağduriyetler, çalışma konusunun seçiminde temel nedendir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dolayısıyla arsa sahibi ve yüklenicinin hak ve borçları, pek çok incelemeye konu olmuştur. Bunların yanında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ve yüklenici yanında adeta üçüncü bir unsur oluşturan finansör niteliğindeki üçüncü kişilerin hak ve borçları da ayrıntılı incelemelere muhtaçtır. Bu çalışmada üçüncü kişinin önemine binaen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi konusunun merkezine, yüklenici veya arsa sahibi yerine üçüncü kişi alınarak değerlendirme yapılması yöntemi benimsenmiştir. Mahkemelerin, konunun karmaşık yapısını çözmek ve hukuk yaratmak konusunda verdiği uğraşlar her türlü takdire değerdir. Mahkemelerin bu uğraşları sonucunda ortaya çıkan içtihatlar hem konunun hem de çalışmanın alt yapısını oluşturmaktadır. Söz konusu içtihatlar, konunun bir bütün olarak ele alınmasında ve hukuki değerlendirme yapılmasında son derece yardımcı bir rol üstlenmektedir. Bu husus, ilgili içtihatlara geniş yer vermeyi ve bunları ayrıntılı olarak incelemeyi gerektirmektedir. Bu çalışma ile konuya ilişkin küçük de olsa bir katkı sağlanabilin-miş ise, çalışmanın amacına ulaştığı söylenebilir. Bu çalışmayı hazırlama ve akademik çalışma yapma şevki veren, çalışmanın hazırlanmasında karşılaştığım her zorlukta bana yardımcı olan ve yüksek lisans eğitimim boyunca beni destekleyen değerli hocam ve meslek büyüğüm Prof. Dr. Erzan Erzurumluoğlu teşekkürden fazlasını hak etmektedir. Çalışmamı özenle inceleyen ve savunmaaşamasında değerli görüş ve eleştirilerini benimle paylaşan Prof. Dr Fırat Oztana ve Prof. Dr. Doğan Soyaslana müteşekkirim. Çalışmamın kabulünün ardından giriştiğim gözden geçirme genişletme ve güncelleme faaliyetinde bana yardımcı olan HGC Avukatlık Bürosu çalışanları ile çalışmanın basımında emeği bulunan Yetkin Basımevi çalışanlarına teşekkürü borç bilirim. Bana gösterdiği anlayış ile çalışmalarıma sunduğu katkılardan dolayı sevgili nişanlım ve meslektaşım Av. Özgecan Yanlıya- benden desteğim ve sevgisini esirgemeyen sevgili annem Sevda Coşkuna ne kadar teşekkür etsem azdır. Küçük yaşlarımdan bu yana bana hukuku sevdiren, avukatlık mesleğini öğreten ve bu çalışmayı büyük bir hassasiyetle inceleyerek değerli görüşleri ile beni yönlendiren sevgili babam Av. Hulusi Coşkuna duyduğum saygıyı ve sunacağım teşekkürleri kelimelerle ifade etmem olanaksızdır. Ankara 2010 Av. Gürkan COŞKUN İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER 9 KISALTMALAR 15 KAYNAKÇA 17 GİRİŞ 23 BİRİNCİ BOLUM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE DÜZENLENME BİÇİMLERİ I. TANIMI VE UNSURLARI 25 II. HUKUKİ NİTELİĞİ 26 A. Karma Bir Sözleşmedir 26 B. Sürekli-Geçici Karması Bir Borç İlişkisidir 27 C. Düzenlenme Biçimleri 28 1 - Arsanın Tamamının veya Bir Kısmının Yükleniciye Devri 28 2- Arsa Paylarının İnşaatın Yapıldığı Ölçüye Göre Kısım Kısım Devri 30 3- Arsa Paylarının Satışının Arsa Sahibince Vaadi ve Yüklenicinin İnşaatı Yapmayı Taahhüt Etmesi 31 D. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi 32 İKİNCİ BÖLÜM ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN HAK KAZANMA BİÇİMLERİ I. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN AMAÇLADIĞI KAZANIMIN HUKUKİ NİTELİĞİ II. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM KAZANIM BİÇİMLERİ 37 A. Arsa Payı (Bağımsız Bölüm) Satım Sözleşmesi 37 1. Üçüncü Kişinin Yüklenici ile Satım Sözleşmesi Yapması 37 2. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Satım Sözleşmesi Yapması 39 B. Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi 41 1. Genel Olarak 41 2. Alacağın Temliki Kavramı 44 3. Sözleşmeye Dayanan Temlikin Koşulları 46 a. Doğmuş veya Doğacak Bir Alacağın Varlığı 46 b. Temlikin Yasaklanmamış Olması 46 c. Temlikin Yazılı Olması 48 4. Alacağın Temliki ile Hak Kazanımmm Üçüncü Kişi Bakımından Sonuçları 49 a. Yüklenicinin Alacağın Varlığından Üçüncü Kişiye Karşı Sorumluluğu 49 aa. Sorumluluğun Kaynağı 49 bb. Sorumluluğun Sonuçlan (Zararın Tazmini) 52 b. Arsa Sahibinin İyiniyetle İfa ile Borcundan Kurtulması 55 c. Üçüncü Kişinin Devraldığı Alacağın Kapsamı 56 d. Konusu Aynı Olan Kişisel Hakkın Birden Fazla Kişiye Temliki 57 aa. Öncelik İlkesi 57 bb. Ayni Hak ile Kişisel Hakkın Yarışması 59 d. Yargıtay Uygulaması ve Değerlendirme 62 aa. Yargıtay Uygulaması 62 aaa. Genel Olarak 62 bbb. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Borçların İfası (İnşaatın Tamamlanma Durumu) ve Birlikte İfa Kuralı 64 aaaa. Ayıplı İfa ve İmara Aykırı İnşaat.... 69 bbbb. Yapı Kullanma İzin Belgesi, Cezai Şart, Gecikme Tazminatı 71 ccc. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kademeli Devir Hükmü Bulunması 77 ddd. Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Borcunu İfa Etmesi 80 eee. Bağımsız Bölümü Kazanamayan Üçüncü Kişinin Yaptığı Masrafların İadesi 82 bb. Değerlendirme 85 C. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi 90 1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği.... 90 2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şahsi Nitelikte Oluşu 92 3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli 93 4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hakkın Konusu 94 5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhi 97 6. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Hak Kazanımmm Üçüncü Kişi Bakımından Sonuçları 98 a. Üçüncü Kişinin Aynen İfa Talebi (Hükmen Tescil İsteği) 98 b. İfa İmkansızlığı 101 aa. Genel Olarak 101 bb. Aynı Taşınmazın Birden Fazla Satış Vaadine Konu Edilmesi 107 aaa. İlk Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmemiş Olması 108 bbb. İlk Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmiş Olması 109 ccc. İkinci Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmiş Olması 109 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN OLMAYAN YOLDAN SONA ERMESİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU I. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU 111 A. Genel Olarak 111 B. Fesih İradesinin İleriye veya Geçmişe Etkili Sonuç Doğuracağına İlişkin Görüşler ve 25.01.1984 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı 113 1. Fesih İradesinin İleriye Etkili Sonuç Doğuracağına İlişkin Görüş (Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Fesih Olarak Nitelendiren Görüş) 113 2. Fesih İradesinin Geçmişe Etkili Sonuç Doğuracağına İlişkin Görüş (Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Dönme Olarak Nitelendiren Görüş) 114 3. 25.01.1984 Tarihli İçtihadı Birleştirme Karan ile Varılan Sonuç ve Yargıtay Uygulaması 116 a. 25.01.1984 Tarihli İçtihadı Birleştirme Karan ile Varılan Sonuç 116 b. Yargıtay Uygulaması 117 C. Fesih İradesinin Geçmişe Etkili Sonuç Doğurması Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 125 1. Sözleşmeden Dönmenin Sonuçlanna İlişkin Teoriler... 126 a. Klasik Dönme Teorisi 127 b. Kanuni Borç İlişkisi Teorisi 128 c. Ayni Etkili Dönme Teorisi 128 d. Yeni Dönme (Dönüşüm) Teorisi 129 2. Üçüncü Kişinin Arsa Payı Devraldığı Hallerde Dönmenin Sonuçlarına İlişkin Teoriler Bakımından Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 130 a. Yargıtay Uygulaması 131 aa. Genel Olarak 131 bb. Arsa Paylarının Başlangıçta Yükleniciye Devrinin Avans Niteliğinde Olması 132 cc. Üçüncü Kişiden Pay Devralan Kişilerin Durumu 139 dd. Yüklenicinin Arsa Sahibinin Vekili Olarak Arsa Payı Devri 139 b. Tapu Siciline Güvenin Korunması (Tescilin Olumlu Hükmü) 140 c. Yargıtay Uygulamasının Eleştirisi 142 3. Arsa Payı Satış Vaadi Sözleşmesi veya Alacağın Temliki Sözleşmesi Yapıldığı Hallerde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 150 a. Arsa Payı Satış Vaadi Sözleşmesi Yapıldığı Durumda 150 aa. Genel Olarak 150 bb. Sözleşmenin Şerh Edilmiş Olması Halinde 152 b. Alacağın Temliki Sözleşmesi Yapıldığı Durumda ..153 c. Değerlendirme 155 D. Fesih İradesinin İleriye Etkili Sonuç Doğurması Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 158 II. İFA İMKANSIZLIĞI NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU 168 A. Eserin Yok Olması (Maddi İmkansızlık) 168 B. Yüklenicinin Ölümü veya Aczi 169 C. Arsa Sahibinin Şahsında Ortaya Çıkan İmkansızlık 171 D. İmar Mevzuatına Aykırılık 172 III. TAM TAZMİNAT ÖDEYEREK SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU 179 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKİL ŞARTINA AYKIRI DÜZENLENMESİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ .181 II. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL EKSİKLİĞİNİN SONUÇLARI 182 A. Genel Olarak Şekil Eksikliğinin Sonuçlan 182 B. Şekil Eksikliğini İleri Sürmenin Hakkın Kötüye Kullanması Sayılabileceği Durumlar 183 III. ŞEKİL EKSİKLİĞİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİ BAKIMINDAN SONUÇLARI 191 A. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersiz Olması Halinde 191 1. Satış Vaadi Sözleşmesi veya Alacağın Temliki Sözleşmesi Yapılması Halinde 191 2. Doğrudan Tapudan Satış Yapılması Halinde 200 B. Şekil Eksikliğini İleri Sürmenin Hakkın Kötüye Kullanılması Olarak Kabulü Halinde 200 SONUÇ 203
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı